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人民幣貶值讓房企如坐針氈,未來房價可能比你預期的還要便宜

時間: 2019-08-09 12:46 作者:大發黃金版登錄 來源:dafa888黃金版手機官網 點擊: 次

最近這幾天,有關彙率的消息,可能讓很多房地産開發商如坐針氈。

8月5日,人民幣彙率終于"主動"破7了,上圖是截止8月7日的在岸人民幣彙率走勢圖,可以看到,破7之後,人民幣仍然有一定預期繼續貶值。

如此走勢,對房地産行業的影響非常大,簡單說,就是對房地産開發商的影響非常大,原因很簡單,在融資通道大幅收窄的背景下,海外融資成了很多房企的唯一選擇。

中原地産數據顯示,截至今年7月,房企美元債計劃總規模達到了460億美元,同比增加19%。但這背後是房企面臨的三重壓力。

第一重,國內融資愈發困難,我們都知道,隨著國內房地産融資門檻逐步提高,很多銀行已經對中小房企關閉了大門,百強以外的房企想要撬開房企的大門,難度極高。海外融資雖然可行,dafa888黃金版手機官網,但中資房企的國際評級多爲B或C,這導致他們的融資成本本來就比較高。我們從近期房企發布的海外融資計劃來看,10%以上的利率非常普遍,甚至有不少利率超過15%的。對比來看,上市房企2018年融資成本top50數據顯示,最低的僅有4.3%,最高的也只有7.1%。可以明顯看到,當前不計成本尋求海外融資的房企以中小房企爲主,融資環境惡化對他們的影響最爲明顯。

第二重,房企債務壓力。上一輪大規模海外融資發生在2016-2017年,到目前爲止,累計海外發債規模超過1250億美元,呈爆發式增長狀態。海外融資大規模增長,既有房地産市場快速增長的原因,更重要的其實是不同融資渠道成本變化使然。

大部分美元債償還周期是3-5年,自今年開始,以後三年是償債的高峰期,數據顯示,2019-2021年房企海外債到期總規模達到了600億美元,年均200億美元以上。新債還舊債,熬過樓市降溫,再高的成本也要繼續。甚至有房企直言,現在能成功融到錢,已經是一種幸運,可見當前整體融資難度之高。

    第三重,彙率。

實際上,雖然決策層從未承認,但這次"主動"的痕迹仍然比較明顯,綜合多種因素考量,其效果基本上是要沖破彙率波動區間,給市場以更長遠的預期,接下來要接受彙率在更大可控區間內的波動。這對于宏觀調控是有好處的,能卸下更多的包袱。

如果上面兩種因素,房企還能夠擁有一定的主動權話,那麽彙率導致的成本上升則很難有什麽應對策略。8月5日的破7更多只是一次心理層面的影響,實際上從8月1日起,到8月7日,累計貶值幅度達2.5%以上。房企什麽都沒做,就突然增加了2.5%的融資成本!

更重要的是,接下來貶值大概率仍將繼續,房企仍將背負更多的額外融資成本,硬著頭皮上,已經是唯一的選擇,除非,你選擇下場休息。

不過,對房企來說,海外債雖然能繼續,但也已經被限制了用途,只能置換一年內到期的舊債,這意味著,房企實際上不能無限制做大債務規模,而只能一種滾動的方式借新債還舊債,來維持房企運轉。

房企對資金的需求絕不僅僅是償債那麽簡單,當前房地産行業正在快速整合,行業集中度加速提高。對很多房企來說,如果不能做大規模,那就意味著被吃掉。而做大規模只能是買更多的地,開發更多的項目,以實現大而不倒的效果,這條路已經被非常多的房企成功驗證,而支撐這套打法最重要的因素就是融資,更多的融資。

而現在,對于房企來說,所有不利于融資的因素全都彙集起來了。錢少了錢更貴了,房企也得勒緊褲腰帶過日子。之前富力內部有關停止拿地的內部文件流出,旭輝集團董事長林中也在博鳌房産論壇上明確表示下半年不會在土地市場有太大的投入。房企的謹慎,實際上已經反映到土地市場上了,當前土地市場有明顯的降溫趨勢。僅以7月份的土地市場數據爲例,全國300城土地成交面積環比下跌23%,土地出讓金環比下跌25%,溢價率環比下降6%。這意味著7月份全國300城土地價格是下跌的。

但這還只是開始,房地産行業通常是連鎖反應的,市場下行,終端的購房者不可能看不到,觀望也是必然的。中指數據顯示,7月份主要城市成交面積環比下降2.74%,近6成環比轉跌。

在這種情況下,樓市分化會繼續進行,而且會呈加速趨勢,全國性大開發商都在毫不猶豫地處理三四線城市的項目,加速回歸一二線。即便在一二線城市當中,更細的分化也在進行。比如上海臨港新區解除了限購,這背後有著很深的考量,對房企來說,當然短期是有好處的,以前並不好賣的房子,現在可能會好賣一點。但這並不是簡單刺激你去買房,對上海來說,這一片區,未來相當長的時間內只能算作是産業新城,而無法真正成爲城市新城。

個人認爲,當前國內融資環境已經趨于穩定,外部的彙率貶值預期則會給房企帶來持續壓力。房企要想成功渡過難關,穩住現金流,賣房子必須拿出更大的誠意。今年上半年,大部分房企的銷售實際上是不及預期的,現在已經是8月份了,而11/12月基本是收尾階段,難有作爲。要完成全面的銷售目標,金九銀十推出有誠意的促銷方案已經勢在必行。建議大家重點關注,特別是一些中小房企的項目,讓利可能會超出預期。

而在降價的過程中,我們又得瞧准了,很多項目價格是便宜,但質量也可能比較差。因爲對房企來說,很多項目僅僅是挖個坑就開始賣房子了,預售模式決定了他們有可能壓縮建築施工環節的投入。這需要你親自去跑盤去看他們的項目,看他們是否誇大宣傳,看他們的配套是否真正落地,看周邊有沒有一些存在明顯影響房屋品質的設施。

(責任編輯:admin)

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